公屋聯會對
制定「長遠房屋策略」的意見


2013年2月6日

  為關注《長遠房屋策略》的制定,本會代表於 2 月 6 日約晤運輸及房屋局局長張炳良,就房屋需求、建屋目標、土地供應及建立房屋階梯等問題提出短期、中期和長期措施,以下是本會提交的意見書 :

前言

  住房問題歷來是香港民生問題之首,1987年港英政府發表首份《長遠房屋策略》制定至2001年目標,提出至1997年時〝輪候公屋申請人在租住公屋方面的需求,大致上已可以滿足〞 , 但至1993年10月《長策》中期檢討報告中,承認由於土地供應不足,《長策》目標不能實現。1997年公屋輪候家庭達15萬,平均輪候為七年,私人樓價?升。

   199 8年 2 月特區政府發表第一份《長遠房屋策略》,提出年建不少於 8 萬 5 千個公私營房屋單位、七成家庭自置居所及公屋輪候的平均時間縮短至 3 年。

  其後,香港受亞洲金融風暴拖累,樓價暴跌,直至 1999 年政府才公開承認「八萬五」已不存在。 2002 年政府提出穩定樓市九項措施,停建、停售居屋、停售公屋,政府更大幅減少公屋興建量,由 1997 年至 2002 年,年建 1 萬 8 千個居屋單位及 2 萬 8 千多個出租單位,減至平均每年興建 1 萬 5 千個單位。

   至今,政府雖然仍維持平均輪候三年的承諾,但實際上已修改其內函。

   2002 年以來,政府奉行〝大市場、小政府〞推行托樓市政策,由政府照顧基層住屋需要,轉為傾向於大地產商,不單停建居屋,大幅減建公屋,將大批公營房屋用地收回,更減少開發土地儲備,引致今天重蹈歷史教訓,住房嚴重短缺,輪候冊突破21萬歷史的新高,樓價、租金?升的惡果。

總體目標﹕

  1. 令全港市民安居樂業,建立向上流動的房屋階梯;
  2. 為有住屋需要的市民,提供能夠負擔的出租或出售單位;
  3. 協助市民自置居所;
  4. 建立和諧整全社區。

為達致以上目標,政府需要﹕

  1. 提供財政保証,通過開發、重整、重建、增加及提供土地供應;
  2. 以出租公營房屋為主導﹔
  3. 以居屋為槓桿,平抑私人市場樓價;
  4. 繼續推行「港人港地」政策;
  5. 完善社區整體規劃,例如﹕交通、就業、環保、社區配套等設施。

一、房屋需求

  長期以來,公營房屋已成基層市民的住屋出路,較少受經濟環境影響其需求,而私人樓宇有民生及投資的雙重性,供求較受經濟影響,政府難以單從供應土地,規劃私樓供應,政府能直接控制的是公營房屋,及有足夠供應。若從 2002 年至今,維持每年興建公屋 2 萬 8 千單位,及維持居屋供應,輪候冊(包括單身)可跌至 7 萬個家庭以下。應縮短輪候公屋時間,真正落實平均輪候三年上樓承諾。

  1. 長遠而言,香港家庭數量增長高於人口增長,小家庭、單身、老化會成為社會趨勢,所以,小型單位、單身宿舍、適合長者居住需要的通用設計及支援系統,應成未來公營房屋需求的主流﹔
  2. 鼓勵核心家庭聯同長者申請公營房屋,進一步放寬優先次序及居住面積﹔
  3. 取消一人非長者家庭輪候計分制﹔
  4. 政府承擔一人家庭的宿舍供應﹔
  5. 在公屋短缺的地區增加公屋供應﹔
  6. 恢復輪候公屋揀選地區為 8 個或更多,避免錯配,變成浪費資源﹔
  7. 關注香港每日 150 名大陸單程証來港,大陸及外國回流香港人士的住屋需求﹔
  8. 流動人口,如外資在港顧員、外來學生等住屋需求﹔
  9. 新界居民丁權住屋,是一個客觀需求,政府應研究改革方案﹔
  10. 政府應鼓勵志願機構,增加房協「乙類」屋供應,以解決中產家庭的租住需求 。


二、建屋目標

   由於自 2002 年起,政府刻意減少土地、房屋供應,連基本的公營房屋供應,包括停建居屋、大幅減少公屋。隨?經濟復蘇,政府未有適時增加供應,加上香港樓市,已成大中華市場,資金流入炒賣,樓價?升超過 97 年水平,引致民怨沸騰,影響社會穩定及競爭能力。

  1. 公屋應增加至平均每年 2 萬 5 千間﹔
  2. 居屋興建應增至每年 6 千間,並因應需求進行調整﹔
  3. 若未來土地供應增加,樓價卻高踞不下,居屋入息限額亦不能大幅提高,應復建夾屋﹔
  4. 私人樓宇,政府應維持興建 2 萬 5 千個私人樓宇的土地供應﹔
  5. 若〝勾地表〞土地超過二年仍未被勾出,可考慮撥作公營房屋用途。

三、建立房屋階梯

  加強公屋的流動性,主要目標應為建立向上流動的房屋階梯。出租公屋是保障 沒能力負擔私人樓宇的家庭住屋需要,部份公屋家庭入住公屋若干年後,經濟好轉,想改善居住環境,讓其購置居屋單位或置業資助,是過去行之有效的鼓勵方法。在整體樓宇供應不足的情況下,居屋供應不足甚至停建,私人樓價、租金?升,不適宜進一步收緊「富戶政策」,更不應該納入《長策》檢討範圍。

  1. 增加居屋供應,恢復誘因措施,鼓勵經濟改善的公屋家庭購買,從而騰空公屋 單位予輪候家庭﹔
  2. 在整體房屋供應大幅增加的情況下,應恢復「置業貸款計劃」,按揭資助﹔
  3. 增建「乙類」 屋單位讓公屋住戶流動﹔
  4. 恢復「租置計劃」,起碼要兌現特區政府在 97 年承諾,在十年內出售25萬公屋單位的目標 。

四、短期措施

  2013 年 1 月 16 日,特首梁振英發表首份施政報告,其中房屋部份雖列為施政重點,但由於土地供應短缺期內未能增加,致未 來5 年內公私營房屋供應毫無寸進,私人樓價租金難以平抑,輪候冊於今年內可能突破至 24 萬,三年平均輪候承諾難以維持。

  1. 可將現時有爭論用途的土地,若未來超過五年仍不會動用,應興建中轉房屋,以解決居住在有危險性的居所,如部份?房、板間房的未能即時入住公屋家庭﹔
  2. 容許未補地價居屋、租置公屋業主之間"樓換樓",以解決因居住空間不足,引致的房屋需求﹔
  3. 容許居屋、租置公屋業主分期付款補地價(不是逆按揭),可立即分租多餘的居住空間 ﹔
  4. 推行遠期(超過二年)居屋樓花﹔
  5. 進一步縮短公營房屋的建築周期。


五、中期措施

  中期措施應將主要精力放在增加土地儲備上,除了政府土地外,還要考慮如何調動私人土地的資源。

  1. 收回以短期租約出租的政府土地,作建屋用途﹔
  2. 原預留的土地作興建公共設施用途,可改作公營房屋用途﹔
  3. 在只規劃興建公共設施的上蓋,興建公營房屋﹔
  4. 利用未補地價的私人農地,發展新「私人參建居屋計劃」﹔
  5. 利用未補地價的私人土地,發展混合發展模式住宅﹔
  6. 舊公屋重建計劃應及早進行,政府應介入重建「公務員建屋合作社計劃」的樓宇及「香港平民屋宇有限公司」的大坑西?。

六、長期措施

  長遠而言,香港的人口逐漸老化,至 2014 年 65 歲以上人口達至 30%,而家庭增長數量明顯高於人口增長速度,小家庭增加,加劇了房屋需求數量﹐而房屋需求亦會受經濟環境所左右,政府應吸收過去正反教訓。

  1. 應維持及增加公屋興建量,每年 2 萬 5 千單位,不應因經濟環境而減少供應﹔
  2. 居屋應每年興建 6 千個單位以上﹔
  3. 白表家庭免補地價購第二市場居屋,配合新居屋,應作長期政策﹔
  4. 新建屋應有長者醫療,保健設施,如覆診診所、療養院,真正落實〝居家安老〞﹔
  5. 在現有或鄰近屋,盡可能興建上述設施。


七、土地供應

  香港的土地來源,無非三個來源,包括開發、重整及重建。香港約有6% 土地面積以填海得來,多個新市鎮的發展,亦為土地開發及重整的成果,公屋整體重建計劃及市區重建計劃,亦為增加供應,改善市民居住環境作出重要貢獻,當然亦帶來一些負面影響。

  1. 政府應在維港以外適度填海以增土地來源,並應以市民住屋需要為優先考慮因素﹔
  2. 限制屯積農地作非農業用途及閒置土地﹔
  3. 落實岩洞的利用及研究可否興建〝地下城〞﹔
  4. 預留非住宅用途超過 5 年土地,可作興建新中轉房屋用途﹔
  5. 贊成將部份郊野公園,包括斜坡、山頭配以交通等設施,興建住宅單位﹔
  6. 收回部份高爾夫球場,興建住宅用途﹔
  7. 繼續發展新市鎮,支持「新界東北新發展區」等計劃,增加公營房屋比例﹔
  8. 舊公屋重建計劃應擺在議事日程,並公佈「五年滾動計劃」﹔
  9. 市區重建以增住房供應及改善環境為目標﹔
  10. 檢討「丁屋」政策,釋放、善用土地資源。


下載《公屋聯會對制定「長遠房屋策略」的意見》 

出席代表名單      
主  席
王 坤 先生 執行委員 陳偉坤 先生
副 主 席
文裕明 先生 執行委員 顏尊廉 先生
秘 書 長
左匯雄 先生 執行委員 梁文廣 先生
財政部長
楊倩紅 女士 委  員 梁婉婷 女士

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