對香港土地發展的意見

2013年9月18日

  為關注香港土地的發展,本會於 9 月 18 日約晤發展局局長陳茂波,提出多項短、中及長期措施,以增加土地的穩定供應。

  長遠房屋策略督導委員會剛發表了諮詢文件,建議在未來 10 年總房屋供應量目標為 47 萬個,即每年平均 4 萬 7 千個。而政府表示,未來 4 年公屋供應量為 7 萬 9 千個,即平均每年約 1 萬 6 千個,居屋要到 2016 至 2020 年間共有 1 萬 7 千個,而私人住宅物業在未來 3 至 4 年約有 7 萬個單位,平均每年約 2 萬多個,即未來 5 年內房屋供應量每年平均只有約近 4 萬個。

  上述數字清楚說明了兩個問題,在短期內政府未能達到長策會建議的目標,必須想方設法再提高短期的供應量,而且以目前土地短缺的情況下,短中期的土地供應是否足夠已是未知之數,長遠目標能否達成更令人擔心,按目標需在 5 年增加建屋量以追回。政府應在土地發展方面更為積極進取,並增加透明度從而爭取市民的支持,達致〝長策〞基本目標。

  本會認為,在未來土地發展及規劃上應以人為本,香港市民的居住權、生存權應大於其他的權益。政府需分別從短、中及長期措施,以增加土地的穩定供應。以下是本會的建議:

I. 短期措施

1. 閒置土地的發展方向

1.1. 政府應盡快就閒置土地的未來發展作全面的研究,同時更要加強政府部門間的協調,向公眾清晰說明未來有關土地運用的狀況及難以發展的原因,以釋除公眾的誤解;
1.2. 預留作非住宅用途而超過5年的土地,可作興建中轉(過渡性)房屋的用途。

2. 「政府、機構或社區」土地用途

2.1. 政府可透過如興建綜合大樓的方式,把一些康體、社區會堂或市政部門混合於住宅樓宇中,即上層住人,下層作其他用途;
2.2. 研究把一些過舊或樓齡過高的政府設施重建,同時採用綜合大樓的方式,善用土地資源;
2.3. 放寬部分合適的GIC土地建築物的高度限制,藉以騰出其他土地作出住宅發展。

3. 「綜合發展區」土地用途

3.1. 可給予「綜合發展區」(CDA)較彈性的發展度,如在實施方面有重大困難,且落實機會甚微的用地,以分階段的方式讓發展商落成物業,令發展計劃不會就一些細節問題永遠停滯不前,以加快有關土地重建發展的步伐;
3.2. 就一些有爭議性的土地,建議設立仲裁機制,加快發展。


4. 「綠化地帶」土地用途

4.1 政府在下一階段,可擴大檢討的範圍,積極再利用一些已失去原有功能的綠化地帶,以改作住宅土地用途。

5. 「工業地帶」土地用途

5.1. 同意政府繼續研究把合適的工業用地改劃作其他用途,如住宅需要,但在覓地的同時,本會認為必須作平衡的考慮,也要顧及到香港高新科技工業及創意工業的發展需要,就本港工業用地的中長期需要作出評估。

6. 收回部份短期租約設施以供興建住宅之用

6.1. 政府可積極考慮收回部分短期租約的用地,既能夠緩解目前土地短缺,更由於相關地段是為「熟地」,可加快利用興建房屋;
6.2. 長遠而言,需與貨櫃停車場、環保回收行業等有全盤規劃及土地供應。

7. 鼓勵活化工廈,釋出更多住宅單位

7.1. 就有關的屋宇規定,政府可因應工廈的特點再行檢討,有需要並作適當的修訂,為活化工廈的政策拆牆鬆綁;
7.2. 鼓勵工廈申請重建為住宅用途。

II. 中期措施

1 市區重建以增住房供應及改善環境為目標

1.1. 政府應繼續大力推動市區重建的項目,但在落實發展項目過程中,應供應中小型單位住宅,避免出現所謂「牙籤樓」,影響社區的整體規劃及面貌;
1.2. 在缺乏公屋地區,市區重建局可考慮供應部分公屋單位。

2 重建高樓齡的公共屋,釋放更多住屋樓面

2.1 把舊公屋重建計劃放在議事日程中,並公佈「五年滾動計劃」,如一些已逾40年樓齡的屋?應列作未來10年重建目標;
2.2 重建亦可分期進行,以騰空土地興建新樓,分階段完成整體重建。

3 重建公務員合作社樓宇,釋放市區住宅用地

3.1 政府應盡快研究多個便利公務員合作社樓宇重建的可行性措施,如研究解散合作社所需要業主同意份額的比例能否下調;
3.2 又如研究業主在出售合作社物業的補地價金額方面能否作適量的調整;
3.3 建議政府可主動收購更多公務員合作社樓宇,釋出更多土地以供發展,如興建公屋及居屋,增加資助房屋的供應。

4 限制囤積農地及閒置土地

4.1 政府可研究立法限制囤積土地的行為,如規限農地發展時限,不得荒廢農地;
4.2 懲處長期閒置土地的發展商,如增加罰款或強制收回相關土地;
4.3 政府可主動與發展商協商,如採用混合發展模式,增加房屋如居屋的供應。

5 檢討「丁屋」政策,釋放、善用土地資源

5.1 政府應展開檢討「丁屋」政策,如補?機制或高度限制等,都可作詳細探討,以釋放及善用土地資源,回應社會對房屋的殷切訴求。

III. 長期措施

1. 支持落實「新界東北新發展區計劃」

1.1 同意在發展區中,公私營房屋的比例為 6 比 4,符合長策會在未來10年公私營房屋發展的比例;
1.2 發展區應有完善的規劃和政策,發展商業區、提供交通配套;公屋興建應預留社區設施用地及增加商場街市等商業設施;
1.3 由於社會對於粉嶺高爾夫球場及行政長官粉嶺別墅是否納入發展區有不少爭議,建議一併把有關用地放於坪輋/打鼓嶺新發展區的規劃進行審視及重新規劃,除有助長遠發展的規劃,也能平息社會對於用地的爭議。

2. 支持洪水橋新發展區,要求增加公營房屋比例

2.1 洪水橋新發展區不單是住屋的發展項目,更具有多個重要的策略性功能,應盡快推行落實;
2.2 整個發展區因幅射面廣,涵蓋至屯門、天水圍及元朗等地,也要顧及到未來人口增長對住屋的需求,公屋的供應可適量調高。目前,初步發展大綱圖建議公營對私人的房屋組合比例為 51 比 49,較新界東北發展計劃的 60 比 40 為低,建議發展比例可向東北看齊,以應付未來基層住屋的需要;
2.3 除了在區內推動商業綜合區外,也可考慮預留土地發展區內特色旅遊業。流浮山位處於發展區的北部,是著名的旅遊景點,天水圍設有濕地公園,元朗則有南生圍,都是具非常高價值的生態資源,確實有條件串連為本土特色的生態旅遊路線。在初步發展大綱圖中,有近10%的土地將撥作綠化地帶的用途,亦會於區內的核心地帶建設大型市鎮公園,只要稍加利用及設計,相信綠色旅遊能夠成為區內經濟動力之一,增添社區的吸引力。

3. 落實岩洞的利用,善用地下空間

3.1 政府應盡快落實岩洞的利用,把合適的設施遷至岩洞中,以增加地面的土地供應;
3.2 研究如何善用地下空間,如興建「地下城」,或把商場、政府建築物、停車場、地下街等設施置於地下空間內,繼而騰出地面的空間,或作為土地的轉換,以作其他發展的用途,如興建房屋等。

4. 認同適度填海,長遠增加土地儲備

4.1 政府必須審慎處理填海的選址,更要做好環境評估,以及與相關持份者如地區議會、環保團體等多作溝通,凝聚共識;
4.2 填海所得來的土地資源,應以市民住屋需要為優先考慮因素。

5. 研究開拓郊野公園用地,興建住宅單位

5.1 贊成將部份郊野公園,包括斜坡、山頭配以交通等設施,興建公營房屋,應付未來人口的需要;
5.2 政府必須審慎處理開拓郊野公園的用地,積極與相關持份者如地區議會、環保團體等多作溝通,凝聚共識。

IV. 其他措施

1. 建立「土地儲備」應付未來需要

1.1 政府應決心建立一個長遠的土地儲備,應付人口增長對住屋的需求,使市民安居樂業。

2. 協調各部門處理土地及房屋問題

2.1 要有透明度;
2.2 加強委員會之間的互動溝通,要避免出現架床疊屋的問題;
2.3 加強跨部門協作及溝通,提升工作效能。


下載《公屋聯會對香港土地發展的意見》全文 

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