建立向上流動階梯,多元解決房屋問題
對特區政府房屋土地施政期望

2017 年 8 月 8 日


  為反映對特區政府房屋土地施政期望,公屋聯會於 2017 年 8 月 8 日與運輸及房屋局局長陳帆會面,就建立向上流動階梯,多元解決房屋問題,提出了十四項意見。

  以下是遞交意見之內容,亦可 按此下載 ( PDF 格式 )

 

 

前言

  1997年特區政府成立時,提出年建八萬五仟個單位,七成自置居所及三年上樓目標,但其後只餘三年上樓承諾。上屆政府將房屋問題列為重中之重,但公屋輪候時間卻延至4.6年,並將三年上樓承諾修改為長遠目標。上任政府雖已制訂《長策》保守目標,十年建46萬個公私營單位,亦有待強化措施才能實現。

  特首林鄭月娥在競選政綱提出以置業為主導,為市民提供首次置業機會。本會認為,置業是房屋階梯的其中一環,應對出租公屋有充足的供應,長遠在住屋政策應提供更多選擇,按住屋需要提供協助,建立一個向上流動的房屋階梯,解決市民的安居樂業問題。

  最近運房局倡議協助社企辦“劏房”,紓緩基層住屋問題。本會認為,新一屆政府“管治新思維”、“新風格”值得支持,在處理房屋及土地問題上,有更多的承擔,行動最為實際。以下是本會對於房屋、土地的施政期望。

兌現房屋施政承諾

1. 訂立重回“三年上樓”目標

  房委會最新公佈一般家庭申請公屋平均輪候時間已高達4.6年,嚴重偏離政府過去作出“三年上樓”的承諾。在供求失衡的情況下,確實難以在短中期重回正軌,但亦不能無了期地偏離,更不應偷換概念,改為“長遠目標”,是不負責任的做法。本會認為,政府應對公眾作出承諾,訂出重回“三年上樓”的時間表,好讓社會各界作出相應的監察及配合。

2. 提高《長策》公營房屋供應目標

  《長遠房屋策略》訂出未來十年興建46萬間公私營房屋,以6:4為比例,突顯公營房屋為先的政策目標。根據房委會公營房屋建設計劃的資料顯示,在2016/17年度至2020/21年5年期間,公營房屋的供應量為9.45萬間,與《長策》的14萬間,尚有4.55萬間欠帳。反之,在私人樓宇方面,政府表示,估計未來3至4年一手私人住宅單位達9.8萬伙,已基本達成《長策》有關私人樓宇的供應目標。本會認為,新一屆政府除了應繼續把公營房屋作為優先處理的政策目標外,也應檢討公私營房屋的比例,適量增加公營房屋所佔比例。再者,本會建議的十年長遠房屋目標,公屋年建2.8萬間,居屋年建8仟間,以及維持每年興建2.5萬間私人樓宇的土地供應,可有效達致消化約28萬宗輪候冊的積壓,真正達致三年上樓承諾及平抑私人樓價,值得政府考慮。

3. 重設“長策會”,監察《長策》目標的落實

  上屆政府設立“長遠房屋策略督導委員會”(簡稱“長策會”),並訂立未來10年建48萬公私營間房屋目標,委員會其後解散。本會認為,“長策會”的職能應是恆常性的,可發揮監督作用,並因應社會狀況可適時作出相應的政策調整。本會建議新一屆政府應重啟“長策會”,並列為常設機構,肩負起監察、解釋及落實《長策》目標的重要責任。

建立向上流動房屋階梯

4. 優化租住房屋政策

4.1. 設立“過渡性房屋”政策

  過去,政府一直無視“劏房”的問題,既無支援,也無政策,只是放任不管。目前約有8萬戶家庭居於“劏房”內,不但租金昂貴、居住環境欠佳,更有危險性。若政府透過“社企二房東“,出租予有需要家庭,在單位面積及配套上應有所規管,居住環境理應有所改善。本會認為 “良心劏房”計劃,政府的角色不能單是在政策上拆牆鬆綁,必須要有資源的投放,包括對社企的資助,降低單位的租金,資助單位的改建及維修,以及提供誘因,如稅務優惠,鼓勵更多業主出租單位,計劃應有一定的規模,否則結果只會是“雷聲大,雨點小”。

  本會認為政府應設立完整的“過渡性房屋”政策,針對輪候公屋多年仍未上樓的家庭,紓緩他們住屋的經濟壓力,及作為延遲入住公屋的過渡居所。故此,所謂“良心劏房”的出租對象,應為公屋輪候的合格申請人,而租金的水平也應參考現有的公屋租金水平,令單位租金可負擔。制定過渡性房屋政策有其必要性,期望政府投入資源,勇於作出承擔。

4.2. 支持落實“未補價居屋出租計劃”

  特首林鄭月娥建議推出試驗計劃,透過與社會企業合作,把目前仍未補價的居屋單位在市場放租,本會相信有助釋放住屋資源,增加出租單位,平抑私人樓宇租金,讓合資格家庭有更多住屋的選擇。目前未補地價的居屋達25萬個,連同未補地價的“租置”單位,相信數量達30多萬間,是一個龐大的房屋資源。假若透過計劃能釋放5-10%的單位作出租,便可即時供應1.5至3萬個出租單位,紓緩部分市民的住屋需要。本會認為,計劃亦應視為過渡性房屋政策的其中一個環節,出租對象應針對輪候公屋的人士,由於房委會仍擁有這批未補價居屋的權益,故此由房委會負責為宜,並對合資格的人士作出確認,而出租單位租金水平不宜設規限,並保留租戶的公屋輪候資格。

4.3. 增設“租金津貼”,紓緩住屋壓力

  公屋輪候已達28萬之眾,不少未能上樓的基層家庭,迫於租住“劏房”內,承受高昂租金,生活環境欠理想。房委會未來數年平均每年只有約1.5萬間新公屋落成,長遠供求失衡問題仍然嚴重,即使政府積極覓地,建屋需時,也難以在短期紓緩。本會認為,政府不能只寄望在5年後供應逐步上升以回追欠賬,當下必須制定短期措施。

  本會認為,對於一些輪候已超過三年的公屋申請者,政府可提供適當的租金津貼,作為未能上樓的補助,藉此增加他們的負擔能力,以疏導爆發的民怨。

4.4. 成立專責委員會,研究恢復“租務管制”及設立“物業空置稅”

  政府對於提供“租津”有所憂慮的原因,主要是擔心“租津”的最終得益者是業主而非租客,業主以加租蠶食資助。因此,有意見認為在提倡“租津”的同時,必須要有其他的配套措施,才能完善政策。以“三管”齊下的方式,包括推行“租津”、恢復“租管”及增設“物業空置稅”,推行政策才得宜。

  在租務管制上,應集中對私人住宅的出租行為進行規管,包括加租及續租等,亦應針對中小型住宅單位的出租情況,以提高 “劏房戶”的保障。另一方面,以設立物業空置稅打擊囤積居奇的情況,確保樓宇供應的穩定性。本會認為,新一屆政府應成立專責委員會,就上述三項政策進行積極研究,不應迴避社會訴求。

5. 優化置業政策

5.1. 優化“綠置居”出售公屋計劃

  特首林鄭月娥承諾,會增加“綠置居”的供應,這點本會表示歡迎及建議有優化空間。首先,“綠置居”應視作是讓公屋戶向上流動的重要階梯;因此,“綠置居”必須作為恆常性的資助房屋類別之一;其次,也應進一步降低售價或調高折扣率,讓“綠表”家庭能夠負擔,從而促進公屋的流轉;而且,應提高單位建築面積、增加政策誘因,以改善公屋戶的居住環境及空間;並且,在轉售的安排上,本會認為政府應重新檢討“綠置居”的禁售期及轉售限制,如進一步延長樓宇的禁售期,以及限制單位日後只可售回予房委會或“綠表”家庭,善用房屋資源。

5.2. 檢討居屋定價機制

  特區政府於2014年恢復重建居屋計劃,但存在不少問題。居屋單位售價與私人樓宇市值掛鈎,房委會一貫以市值七折定價,但隨著樓價急升,居屋售價也同步上升,市區單位售價動軋三、四百萬元,一般市民也難以負擔,也未符居屋政策的本意。本會認為,售價與市價作掛鈎的定價機制,必須作出檢討,應考慮與合資格人士的負擔能力作掛鈎更為適宜,如以家庭入息中位數作為參考基準,相信市民更容易負擔購買資助房屋。

  其次,在目前綠、白表的比例上,最新的兩期比例為5:5,各佔一半,但從申請者的數目來看,白表申請者較綠表的高出很多,反映白表市民的置業需求。本會認為,日後的居屋白表比例增加,為一般市民提供更多購買資助房屋的機會,而綠表家庭則可多透過出售公屋購置居所,如“綠置居”、“租置計劃”等,作適當的分流作用,滿足不同家庭的置業需要,多元發展。

5.3. 恢復“租者置其屋計劃”

  自政府於2002年停止出售公屋計劃以來,公屋居民要求政府恢復計劃的聲音不絕於耳。在房委會收緊“富戶政策”後,需求更為熾熱,成為公屋戶的主流民意。誠然,“租置計劃”在過去的經驗有優亦有劣,但也不等於問題不能克服。再者,在董建華擔任特首年代,已承諾會推出不少於25萬間“租置”單位,但至今承諾落空,只售出約14萬間,仍有一半欠帳。而在林鄭月娥的政綱中,提出“重建置業階梯”,“租置計劃”的確是協助公屋居民實現置業的有效措施。本會認為,新一屆政府應就恢復“租置”計劃的可行性進行檢討,可在整體房屋供應增加的時候,恢復有關計劃,回應公屋居屋置業的訴求。

凝聚共識,增加土地供應

6. 支持成立專責小組,檢視土地供應

  特首林鄭月娥在政綱中,建議成立專責小組檢視土地供應,本會認為,若政府在覓地及房屋發展項目繼續採取由上而下的方式,不免會受到地區議會或相關持份者、團體反對,令發展項目遇上阻力,舉步為艱。政府必須改變這種施政作風,及早吸納民意,讓計劃有更多的民意基礎,有助減低爭拗及矛盾;而專責小組的組成,本會期望不應只為搞“政治平衡”而設,應認真吸納更多專業及民間團體的代表,以擴闊民意基礎,令計劃更“貼地”。

7. 應以填海方式增加土地供應

  過去,香港不少新市鎮都是由填海造地而來,對香港發展帶來積極作用。然而,多年來填海建屋陷入停頓,目前已完成規劃的項目不多,更多的正在規劃中。為配合香港人口及長遠發展需要,香港必須要大量造地,本會支持新一屆政府,在維港以外填海作為供應大量土地來源的優先政策,以減低社區爭拗及矛盾,盡快建立土地儲備,並加快落實各項規劃中的填海計劃。

  除了填海造地外,本會支持郊野公園邊陲及新界“棕地”等發展應進行研究,雖然議題富爭議性,難度也大,但全面的討論是有需要的,透過社會參與討論,凝聚共識,權衡輕重,智慧總在民間。若政府可發展的土地來源增加,亦有助於加強政府向私人發展商商討發展的議價能力。

8. 恢復“公私營合作計劃”,增加資助房屋供應

目前私人發展商擁有不少新界私人農地,政府可考慮以公私合營的方式,推行新的“私人參建居屋計劃”,藉以鼓勵發展商興建更多資助房屋單位,以及基建設施,借助私人發展商的力量及經驗,增加房屋供應。政府應有優惠的補地價機制,放寬地積比率,做好基建設施配套。若有高透明度的機制,令項目發展公平合理,可以釋放更多土地資源增加公私營房屋供應。

維護住屋權益

9. 要求暫緩推行修訂的“富戶政策”,重啟諮詢

  房委會於去年12月,在未經公眾諮詢的情況下,倉卒通過收緊 “富戶政策”,由過去的“雙軌制”(入息及資產同時超出規定)改為“單軌制”(入息或資產其中一項超出規定),並收緊公屋戶擁有私人住宅物業的規定,嚴重漠視屋邨老齡化及“高資產低收入”的居住狀況,造成相當的擾民,影響涉及40多萬戶公屋家庭,引起了居民極大的不滿。本會先後於4至6月期間,出席約25場屋邨居民大會,逾2,400人次參與,居民均表達對有關政策的強烈不滿。

  目前香港私人樓宇租金及售價高企,公屋“富戶”若要遷出單位,也難以負擔住屋的開支。再者,目前資助房屋的供應量仍屬於低水平,在過去數期的供應量,平均每期約有2,000間居屋,公屋“富戶”苦無出路,政府也一直迴避恢復“租置計劃”。即使上任特首梁振英於2015年《施政報告》推出「綠置居」先導計劃,也遠遠未能滿足公屋戶置業的需求。

  新修訂的“富戶政策”,收回公屋單位的實效成疑問,卻造成了公屋戶之間的分化,以及公屋“富戶”與輪候冊申請者之間的對立,把公屋供求失衡的問題歸咎於“富戶”身上,造成打擊面,加深社會矛盾,實屬不智的做法。本會促請新一屆政府,除繼續加大力度增建公屋外,也應先暫緩即將於10月實施的新“富戶政策”,重新進行公眾諮詢,審慎處理政策的修訂事宜。

10. 向受食水含鉛影響居民作出賠償

  自2015年7月公屋食水含鉛事件發生後,至今已超過兩年時間。房委會要求四個承建商為11個受影響的公屋項目更換不合規格的喉管。而公用地方的換喉工程亦已經完成,將會展開住宅單位內的換喉工程。在住宅單位內進行換喉工程,無可避免會造成租戶室內的裝置損毀,部分裝修設備可能作廢,房委會須負起責任,既要監督承建商換喉工程,同時亦須協助租戶向承建商追討有關損失。

  再者,房委會作為公共屋邨的業主,就事件必須負起最終責任。至今,房委會作出了一系列補救措施,這是值得肯定的,但卻未有就事件向受影響的11條屋邨住戶,作出過失的賠償,亦未有向涉事的承建商追究法律責任。本會促請房委會就公屋食水含鉛量超標承擔責任,向受直接影響的住戶作出實質的經濟賠償,提供免租安排!

11. 加快舊邨重建計劃

  房委會過去曾就22條出租的舊屋邨進行重建潛力的檢討,但現時只得華富邨宣佈重建,並且重建需時廿年以上,錯過了1997年重建的最好時機,而其餘屋邨更未有重建計劃。房委會對於屋邨重建一直採取迴避或拖延的態度,擔心在公屋供應嚴重不足的情況下,屋邨重建會令供應更為短缺。在2011年更收緊了重建的門檻,終止了過去推行的“整體重建計劃”,令屋邨重建遙遙無期。

  由於屋邨樓宇逐步老化,若不及早考慮重建的需要,原區覓地撥作接收屋邨,日後重建的難度亦會更大,對居民會帶來更大的滋擾;因此,本會建議應重新推出“整體重建計劃”,以五年向前滾動的方式,進行屋邨重建的規劃,改善公屋居民的居住環境。

12. 增加商業零售設施,抗衡領展霸權行為

  房委會於2005年,把180項商業零售設施分拆出售予當時的領匯(現為“領展”)。經過10多年,領展過去作出的承諾未有兌現,小商戶的生存空間不斷被扼殺。現屆政府對領展無可奈何。要抗衡領展,應從增加供應考慮。本會認為,除在新建屋邨中,繼續提供足夠的商業零售設施外,在舊屋邨中,適量增加零售設施,或引入墟市制度,讓居民有更多的選擇,減輕生活負擔,平衡需要。

  此外,房委會的整體承包外判制度,對於小商戶的經營造成困擾。房委會採用承包制,把街市的管理權,以及租賃權外判予承包商,製造許多不公現象及壞先例。承包商手握生殺大權,可操弄租賃權,既可大幅加租,亦可引入“自己人”的商戶進場,造成不公平競爭。本會認為,房委會作為商業零售設施的大業主,不能推卸責任,應盡快檢討外判承包制,並進行全面檢討商業租賃政策。

推動改革,共建安居樂業

13. 檢討市建局功能,多增建公營房屋

  市區重建局一直以自負盈虧的方式運作,結果造成不斷與私人發展商合作建豪宅。本會認為,市建局應有別於一般的私人發展商,具有一定的社會責任,目前公營房屋供應短缺,政府應研究市建局的功能,除了肩負市區更新的責任外,也應當協助提供興建更多公營房屋,透過向市建局回購土地,或合作興建資助房屋,又或“以地換地”的方式協助屋邨重建等,加強與市建局的協同效應。

14. 改革房委會,增加基層聲音

  現時,房委會委員除了不少來自於專業界別的人士外,也具有政黨、政團背景的人士參與,在一定程度上代表了民意,不過數目不多。就以修訂“富戶政策”為例,房委會未有充份吸納基層聲音,便強行通過修訂,政策“堅離地”,造成公屋居民怨聲四起。

  本會認為,房委會應作架構檢討,增加更多基層代表進入委員會,直接反映民意。房委會在各屋邨成立「屋邨管理諮詢委員會」,成員多來自於屋邨大廈的互委會代表。房委會可進一步吸納代表成為房委會委員或小組委員,增加更多的民間代表成份,有助於政策制定的實效性。

 




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