同肩建屋安民責任,優化以民為本政策
對香港房屋協會建屋安民的意見


2018 年 8 月 22 日


前言

  香港的公營房屋單位主要由房委會興建及供應,但同樣提供出租公屋及興建資助出售房屋的香港房屋協會,自1948年成立至今,在香港的房屋發展上貢獻良多,目前提供約3.2萬個出租公屋單位,約8.5萬人居住,並且持續協助政府興建資助出售房屋,為中低收入家庭提供更多的住屋選擇。

  香港房屋問題嚴峻,公屋平均輪候時間上升至5.3年,未來平均每年公屋的供應量只達1.5萬間,資助出售房屋平均亦只得5,000間,遠遠落後於《長遠房屋策略》建議年均2.8萬間公營房屋供應。房協在協助解決香港房屋問題同樣肩負重任,本會就以下幾個方面表達關注:

加快重建高樓齡公共屋邨

  在香港房屋協會多條出租屋邨中,樓齡達到50年或以上的共有7個,已知的明華大廈正在分階段進行重建,而漁光邨及花園大廈則獲政府撥地協助啟動重建,而早前政府改撥9幅土地發展公營房屋,有消息指當中一幅位於啟德的用地擬撥予房協舊邨重建,本會支持有關建議,既可以協助房協加快舊邨重建,同時重建屋邨後將有機會增加住屋單位數量,可回應更多基層市民的住屋需要。

  重建屋邨最關鍵在於有否接收屋邨的土地,這需要政府撥地配合。政府除了支持房委會興建公屋外,也有責任把房協屋邨重建納入整體建屋策略中,亦可考慮透過與市區重建局合作,收回市區部份用地並撥予支持房協重建屋邨。

政府應支持房協建屋安民的重任

  房協面對屋邨老齡化的問題,重建屋邨是無可避免,但涉及土地開發成本及營運成本。本會認為,房協同樣擔當著建屋安民的責任,為基層市民提供公屋住所,政府應在向房協提供土地興建公共屋邨的待遇上,與房委會看齊,免去地價,以減輕房協的財政壓力。此外,重建屋邨涉及以億計的資金,長遠相信會為房協造成沉重的財務負擔,本會認為,政府已成立了房屋儲備金,除了支持房委會興建公屋外,政府也應有責任為房協提供財務支持,房屋儲備金應包含支援房協興建公屋,以合力追回《長遠房屋策略》建議的建屋目標。

關注未補價分租居屋計劃

  房協表示,會於今年第三季推出"未補價金分租居屋計劃"。目前涉及1.6萬個未補價的資助出售房屋單位,若善加利用將可以釋放更多租住單位,對於輪候公屋的家庭帶來正面影響。

  本會對於計劃表示歡迎,具體細節雖仍未推出,但在此提出幾點意見。據悉計劃的出租對象為已輪候公屋三年或以上的家庭,由於目前公屋平均輪候時間為5.3年,租客可能需要較長的租賃期,或續租單位,否則在未上公屋前須要再次調遷;本會期望房協能加強保障租客的續租權,除回收自主、轉售或單位維修等原因外,盡可能令申請者可在租賃期完結後銜接上公屋,減低對他們的影響。

  在租住單位的面積上,本會認為房協應作出規限。房委會目前配編公屋單位的基本標準,為每人不少於7平方米的編配面積,在這類未補價分租單位中,也應該考慮設立最少的出租單位人均面積標準,避免衍生居屋劏房的現象,也無助改善居住環境。

  另除了一般家庭外,非長者單身人士輪候公屋的宗數已高達13萬,本會認為計劃不應排除單身人士的住屋需要,加上房委會向非長者一人申請者實施配額計分制,令上樓時間更遙遙無期,計劃相信能夠回應單身人士,包括青年人在內的住屋需求。

  而租金水平方面,本會認為出租對象主要是輪候公屋的人士,須符合指定的入息及資產限額,負擔能力並不高;故建議不宜規限租金水平,影響業主出租的意欲,但必須制定標準租約,以釐清業主與租客的權益,避免濫收費用。

恢復興建乙類屋邨,豐富房屋階梯

  房協一直以來,擔當著"房屋實驗室"的角色,為社會提供不同類型的住屋選擇。而房協提供甲、乙兩類屋邨,為不同階層提供住屋選擇。在今天香港,私人樓宇售價及租金飊升,更達到"癲價",中產階層置業困難,申請公屋又不符資格,購買資助出售房屋機會亦不易,更有說法擔心中產階層正向下流。房協於2011年起,已凍結乙類屋邨出租單位的申請,也再沒有興建乙類屋邨。本會認為,房協應考慮恢復興建乙類屋邨,在提供資助出售房屋單位的同時,興建部分作為乙類出租單位,豐富整個房屋階梯,為中產家庭提供可租可買住屋的機會。

制定"可加可減"租金調整機制

  房委會於2010年起,採用了新的"可加可減"租金調整機制,以追縱公屋租戶家庭入息變化作為調整租金的指標,並設有加租10%的"封頂"上限,每隔兩年調租一次。房協同樣每隔兩年調租一次,誠然自2010年起,每次加租幅度均低於房委會,包括2010年加租3%、2012年加租6%,2014、16及18年加租8%,但加租機制並不及房委會般透明公開,以居民的負擔能力為基準。

  本會建議,房協應參考房委會的做法,研究制定相類似的租金調整機制,以追縱租戶的入息變化,以及扣除通脹因素,以客觀的數據釐定租金水平的調整,照顧租戶的負擔能力。

反對實施"富戶政策"

  房協將於9月份推行"富戶政策",本會對於包括房委會及房協在內推行"富戶政策"的做法,一直表示反對。在目前私人樓宇售價,租金高企的情況下,迫使所謂"富戶"家庭遷出單位並不恰當,亦對家有長者、低收入高資產等家庭造成負面影響,實屬擾民措施,而經房委會實施"富戶政策"後,實質收回公屋單位也相當少,不見其利,反見其害,本會在此重申反對房協引入"富戶政策"。

  唯本會關注到,房委會於今年2月的資助房屋小組會議中,作出了"富戶政策"的優化措施,包括豁免家庭伸延至家庭中有年長、領取綜援、殘津貼等不同組合成員的住戶;亦增加家庭成員離世而收取的一筆過非法定賠償金扣除於資產值計算中,就上述的政策修訂,本會認為房協也應一併考慮作出優化,惠及更多住戶。

優化寬敞戶政策

  現時,房協設有寬敞戶政策,容許長者戶即全部戶籍成員均達65歲或以上,因居住面積過於寬敞而須調遷,但對於家有長者的家庭則不獲豁免,難免對於這類家庭帶來困擾。雖然房協轄下的公屋單位不多,即使屬於寬敞戶家庭也不容易給予其他單位調遷,但政策會造成困擾。而且,在房委會的寬敞戶政策中,其中的家庭成員達70歲便可豁免搬遷,而年紀介乎60至69歲的家有長者家庭,則會放於隊末處理。本會建議房協應修訂寬敞戶政策,讓家有長者的家庭同樣獲得政策的豁免,從寬處理。

優化租金援助計劃

  房協於2018年初,在提出加租,推出"富戶政策"的同時,引入"租金援助計劃",協助困難戶紓緩租金負擔,本會對此表示歡迎,但計劃內容仍有待優化的空間。首先,計劃要求申請人符合入息及資產限額,並未考慮到長者戶及家有長者家庭,面對資產稍多但收入較低的"長貧難顧"家庭狀況;而且,計劃只為期兩年,兩年後仍須接受租援,便要調遷至租金較低的單位。本會認為,房協應參考房委會實行多年的租金援助計劃,只須要求住戶符合入息的限額,並且有多個援助的級別,包括免租一半以及免租四分之一,增加受助面;並且,延長租援期至四年,令困難戶得到更多的保障。本會建議房協繼續優化計劃。


本會代表於 2018 年 8 月 22 日與房協行政總裁兼執行總幹事黃傑龍會面,就高齡屋邨重建、未補價分租居屋計劃、租金調整機制、富戶政策和租金援助計劃等問題提出建議。

 


如有問題或意見,歡迎與我們聯絡(info@hkph.org)。