公屋聯會公佈《優化資助出售房屋計劃 2.0 》倡議書

2020 年 6 月 18 日

公屋聯會於 2020 年 6 月 18 日召開記者招待會,公佈《房優化資助出售房屋計劃 2.0 》倡議書。

公屋聯會與新論壇
《優化資助出售房屋計劃 2.0》倡議書



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重建向上流動的置業階梯

公屋聯會表示,現屆政府在房屋政策中,以置業為主導,先後通過了"綠表置居計劃"恆常化,"白表居屋第二市場計劃"恆常化,推出"港人首次置業先導計劃",在居屋計劃之上,構建中產家庭可以負擔的"首置盤",並修訂了居屋多年來的訂價機制,更制定措施加快推售"租者置其屋計劃"下的未售單位等等。雖然增加了置業的階梯,但階梯的針對性以至乎階梯之間的互聯性有待完善的空間,在房屋資源緊張的當下,可妥為善用,發揮更大效果。因此,該會就六項資助出售房屋計劃提出多項建議,以理順階梯,促進流轉,讓更多市民能夠置業安居。

調整居屋綠白表比例 設立居屋白表申請者入息下限

居屋計劃中包括了綠表及白表申請者,政府於2014年恢復居屋計劃,訂出了綠白表配額比例為60比40,其後於2016年略調整比例至 50 比 50,各佔一半,至2019年計劃仍如是。然而,房委會先後通過"綠表置居計劃"恆常化及出售"租置計劃" 剩餘單位的政策,令綠表家庭整體上比白表家庭有更多購買資助出售房屋的機會。因此,建議房委會重新考慮居屋綠白表的比例配置。

面對居屋供求失衡,除了供應不足外,由於居屋並無為白表申請者設立入息及資產下限,只訂出上限,故此符合申請資格的申請者眾多,未能針對有需要的人士,即超出公屋申請資格但未能負擔購買私人樓宇的夾心階層人士。現屆政府推出的"港人首次置業上車盤"則設有入息及資產的上限及下限,政策未見統一性。公屋聯會建議,可考慮以現時公屋的一人及二人家庭的入息及資產限額,作為居屋白表申請者一人及家庭的入息及資產下限。而對於輪候公屋的人士,建議房委會可考慮放寬購買"租置計劃"的貨尾單位,以回應不同人士的負擔能力需要。

提高年青核心家庭揀選單位優次 恢復"富戶"家庭的選樓配額


居屋"家有長者優先揀樓計劃",目的是提倡長幼共住、老有所依的理念,公屋聯會同意有關政策理念,但青年家庭對於置業同樣有殷切的訴求,為鼓勵青年組織家庭,鼓勵生育,建議可考慮提高"家有兒童"的申請者揀選居屋的優次。另外,可考慮恢復"富戶"家庭的選樓配額,提供綠表第三優先資格,鼓勵更多"富戶"家庭遷出單位,可收回更多公屋單位再行編配。

擴展業主樓換樓計劃至房委會

目前,居屋政策容許業主可以免補價的方式,轉售有關物業,但在出售單位後,業主便無法再享有權利購買資助出售房屋,大大減低了單位轉售的誘因。公屋聯會建議,考慮放寬予房委會的居屋、"租置計劃"未補價業主也可參與當中,增加計劃的成效,並放寬業主只可"由大面積單位轉購較細面積的單位"的規定,促進雙向的流轉。

分割資助出售房屋與私人房屋的市場

隨著資助出售房屋的供應量持續增多,以及有更多白表家庭或人士具備資格購買資助出售房屋單位,居屋第二市場(即未補價單位)便可逐步獨立運作,也可逐步把資助出售房屋與私人樓宇市場作分隔,形成所謂"綠色居所第二市場"(採用綠表家庭購買未補價資助出售房屋為名),日後可考慮禁止資助出售房屋單位經補價後流入私人樓宇市場,讓這類單位可繼續留在第二市場,讓符合資格的申請者可以較市場為低的價錢購買單位,繼續發揮資助房屋的功能。

重新為"綠表置居"定位 增加大單位供應

公屋聯會認為,"綠表置居"的定位應是於出租公屋與居屋之間的房屋階梯,售價低於居屋,單位規格及設計應與公屋應有區分,以吸引綠表的公屋租戶購買,從而騰空原有的單位。另外,應重新把"綠表置居"放回到《長策》的資助出售房屋類別當中,並制定"綠表置居"的建設計劃,選定未來五年將會落成的綠表置居項目,更好地與居屋項目統籌規劃。

制定可行措施加推"租置計劃"未售單位

公屋聯會建議, 可從經濟誘因鼓勵現有租戶購回單位。包括為現有租戶恢復次年的折扣優惠,對於其他綠表戶購入租置單位,具體建議也可向他們提供"折上折"的優惠,讓申請者得到相若的待遇,也有利於降低售價,令單位更具吸引力。另外,推出調遷計劃,如參考"長者寬敞戶全免租金調遷計劃"方式,每年由房委會預留若干單位名額供租置屋邨租戶申請調遷,而調遷地點不限,並提供搬遷津貼,從而騰空單位轉租為售,加快單位流轉。

由於租置單位售價較低,建議可放寬至公屋輪候三年的一般家庭,及輪候逾六年的非長者一人申請者,為他們增加多一個住屋的選擇。房委會應將推售租置未售單位的經驗,作出檢討,並在公屋供應量回穩,公屋輪候時間恢復三年的情況下,以先導計劃形式分批恢復"租置計劃",進一步完善置業階梯,較為穩妥。

逐步放寬"白居二" 名額限制 增加單身人士配額

過去推出的"白居二"計劃,一人申請相當踴躍。然而,目前房委會轄下的各項資助出售房屋計劃中,家庭與一人申請者的比例均為90比10,以家庭佔絕大多數,但與申請宗數形成了不相稱的安排。具體建議可在增加配額數目上,放寬"白居二"一人申請者的配額比例,如調整至80比20或70比30,並建議應逐步放寬"白居二"計劃的名額限制,並可在資助出售房屋供應量持續增加的前提下,逐步放寬至所有符合入息及資產限額的人士可申請相關的資格購買未補價資助出售房屋單位,但須設立入息下限,以更針對性回應置業人士的需要。

協助首置人士置業資助措施

目前資助出售房屋的供應在未來幾年仍遠低於《長策》的建議目標,平均每年約欠4,000間,佔四成多,建議容許符合白表入息及資產限額的首次置業人士,提供不高於樓價三成的資助金額,購買不多於600萬元的私人住宅物業(未補價的資助出售房屋單位除外),而經購買後單位須受到居屋的轉售限制規定,藉此把私人住宅單位轉化為資助出售房屋的性質,避免單位短期內被炒賣,建議先導計劃可提供約1,000個名額,涉及最高18億元開支,避免對私人樓宇市場帶來較大的影響。

政府應主導出售"首置盤"單位

早前,政府成功售出觀塘安達臣道一幅私人住宅用地,落實第二個"港人首次置業先導項目"。據了解,過去計劃原交由房協負責出售及執行轉售限制,而是次計劃將由發展商自行負責。另是次單位將以八折出售,較市建局以六二折出售"煥然懿居"的折扣為少。由於考慮到居屋最高只以七折發售,而於2018年政府修訂了各類資助出售房屋的定價機制,故是次首置項目將以最高的八折發售,但折扣實難以貼近屆時樓宇發售的狀況。公屋聯會建議,可考慮透過混合發展模式,政府把所選定由發展商興建的"首置盤"單位交予市建局,按當時市民的負擔能力釐定售價及銷售,而發展商的主要角色應擔當項目的興建及發展。另外,政府應向市建局提供支持興建首置盤,如直接向市建局撥出私營房屋土地興建"首置"項目,增加供應及扭轉高價收地,出售"天價"豪宅的現象。

設立"首置"項目第二市場

"煥然懿居"不設有第二市場,即在未補價的情況下轉售單位予指定人士。由於"首置盤"的目的,主要是協助首次置業的中產家庭,公屋聯會建議也可參考如居屋般,設立第二市場,可容許業主在購入單位第三年後,轉售予符合入息及資產限額的首次置業港人家庭,增加單位的流轉性,也可繼續發揮資助出售房屋的功能。


 
 
 
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